¿Comprar para alquilar o comprar alquilado?

 

La inversión en propiedades puede ser muy rentable y también es una cuestión de estabilidad.

Son inversiones poco o nada volátiles y aunque tienen una liquidez limitada, también tienen un riesgo fácilmente medible y en todo coso, el riesgo recae sobre la rentabilidad y no sobre el capital.

La gran mayoría de inversores suelen tener claro que invertir en locales comerciales alquilados es una buena estrategia,  pero ¿por qué no trabajar esta misma idea en viviendas?

¿Y si la vivienda ya estuviese alquilada?

 Invertir en una propiedad con inquilinos esconde muchas ventajas que pueden ser obviadas a primera vista y que impactan tanto sobre comprador como sobre vendedor.

Ventajas económicas: Ahorro de costes de fricción

El inversor vendedor no tiene que esperar al vencimiento del contrato de alquiler y puede, así, continuar recibiendo rentas en tanto que se completa el proceso, además, no lo tendrá que arreglar o pintar para la venta.

El inversor comprador al ya tener un inquilino confiable garantizará los ingresos desde el primer día y pondrá a trabajar sus ahorros más deprisa. No tendrá ni un mínimo de desocupación o enfrentarse a la descubierta del mercado, sabe que ese producto es alquilable y puede planificarse. 

Además, se minimiza el riesgo de impago. Asimismo, como la vivienda ya está habitada el inversor no deberá realizar reformas  o amueblarla para poder alquilarla.

Hagamos un pequeño cuadro comparativo:

Supongamos que tienes disponible 180.000€ para realizar una inversión;  se analizan detalladamente las características del entorno; así como su ubicación, cercanía con colegios, supermercados, transportes públicos y comercios. 

OPCIÓN A: SIN INQUILINO

1. Contactas con una o varias inmobiliarias tradicionales, para que te gestione todo el proceso  y  puedan ofrecer la mejor opción o buscas por internet.  Este proceso suele llevar entre 1 y 2 meses visitando propiedades que no siempre cumplen con tus criterios.
2. Tras la visita del inmueble seleccionado entrareis en una pequeña negociación de 3/4 días y se solicita documentación del inmueble y finalmente se formaliza la reserva. 
3. Le añadimos 15 días hasta la firma con el notario en el caso de no necesitar financiación. 

En un escenario optimista ya rozamos los 3 meses y no hemos puesto aún a rentar nuestros activos y todo calculo que podamos hacer sobre la futura rentabilidad es meramente orientativo.

• En el mejor de los casos, la propiedad está en buenas condiciones y tan solo habrá que darle un toque de pintura y cambiar algún electrodoméstico: unos 800 euros en gastos de adecuación.
• Así mismo, habrá que buscar un inquilino que reúna las condiciones mínimas para asegurar el pago del inmueble; al haber mucha demanda de inquilinos no te llevará mucho tiempo encontrar a uno. 

Este proceso una vez ya comprada la vivienda, se añade al anterior: Hemos tardado 4 meses en poner nuestros activos a rendir. 

Continuando en el mismo supuesto, en el cual no hay imprevistos y todo sale de la mejor forma posible; el valor de la propiedad en el mercado de alquiler ronda los 850 €. Al cabo de un año de haber tomado la decisión de inversión, la rentabilidad bruta de la inversión ha sido del 4,20% y la rentabilidad neta se habrá quedado en un 3,26%.

OPCIÓN B: CON INQUILINO

Misma situación, pero te decides invertir en viviendas que ya tiene inquilinos en un mercado especializado como inviertispro.com

Desde el mercado puedes seleccionar las propiedades por presupuesto, localización o rentabilidad objetivo. Existe un inquilino certificado y con seguro de impago que te asegurará el retorno de la inversión des del primer día y toda la documentación del inmueble lista para descarga, la toma de decisiones es más ágil y no requiere desplazamientos.

1. Te decides por una y se inicia el proceso de venta. Supongamos que escoger lleva 15 días; añadiéndole los 15 días del notario, todo el proceso de selección y venta conlleva un 1 mes.
2. Supongamos, para ser justos, que esté alquilado un poco por debajo del precio de mercado: 800 euros.
3. Sales de la firma del notario el día 15 del mes con 400 euros en el bolsillo. Además, al tener inquilinos tampoco tendrás gastos de adecuación.

Por lo tanto, la rentabilidad bruta anual es de 4,87%, 0,5% más que la situación A, pero la rentabilidad neta de la inversión será del 4,37%, un punto más.

Además de los datos empíricos, hay otros a destacar de la inversión inmobiliaria:

• Aunque el inversor deberá respetar los términos y condiciones del contrato de alquiler hasta la finalización de este, después se podrán renegociar las condiciones del mismo modo que hubiese ocurrido con su anterior casero.
• Permite invertir sin desplazamientos y eliminar el coste de oportunidad que supone la visita de inmuebles.
• Se tiene información muy completa sobre el inquilino que de otro modo no está disponible como el nivel de cuidado que tiene sobre la propiedad o su intención de permanencia.

Las ventajas de la compra con inquilinos en Inviertis es un win-win. 

Todos ganan, tanto el inversor como el vendedor y emocionalmente, también el inquilino que no sufre visitas o se ve obligado a cambiar su hogar.

Inviertis es “una herramienta de toma de decisiones, un lugar seguro donde vender y comprar propiedades donde todos los jugadores ganan, creado y gestionado por personas”. Comenta la CEO de Inviertis, Rebeca Perez. 

¿Vas a seguir dudando dónde invertir tu dinero?

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