Publicado por El contrato de arras es la antesala de la firma para adquirir tu piso alquilado. Hoy te contamos todo lo que tienes que saber antes de firmarlo.
Cuando finalmente encuentras el piso para invertir que encaja perfectamente con tu presupuesto y la rentabilidad que estabas buscando, puedes optar por asegurar tu reserva mediante un contrato de arras.
Como ves, es una opción, pero se ha convertido en práctica habitual. Y es que puede ahorrarte muchos quebraderos de cabeza. Eso sí, tienes que hacerlo bien. En este artículo, encontrarás todo lo que necesitas saber antes de firmar un contrato de arras.
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Tabla de contenidos
¿Qué es y para qué sirve un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado firmado por el vendedor y el comprador de una vivienda. Su propósito es asegurar la reserva de un inmueble antes de la formalización de la escritura pública ante un notario. Este contrato es un preacuerdo por escrito que establece las condiciones de una futura compraventa y las refleja en el contrato.
En caso de que una de las partes decida no completar la compraventa después de firmar este contrato, puede implicar una penalización. A pesar de que la firma de un contrato de arras es un proceso relativamente sencillo, siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un experto en la materia para asegurarse de estar tomando las decisiones correctas.
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Arras, ¿cuánto se paga y a quién se le ingresa?
No hay un importe establecido. Lo habitual es entre un 5% y un 15% del precio del piso, siendo un 10% lo más común. Este anticipo posteriormente se descuenta del precio final del inmueble.
En cambio, sí que está establecido, cómo tiene que entregarse el dinero: debe ser nominativo y estar claramente identificados propietario, comprador y concepto de pago.
El pago lo recibe directamente el vendedor.
Arras penitenciales, las más comunes
Existen tres tipos principales de contratos de arras, que pueden determinar cómo se resuelve el contrato en caso de incumplimiento.
Arras Penitenciales: Son las más comunes y están reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil. Permiten a ambas partes desistir de la compraventa. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad de las arras al comprador. Si es el comprador quién desiste, pierde las arras.
Arras Penales: Estas arras tienen como objetivo garantizar la compraventa del inmueble y están reguladas por los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil. Si una de las partes no cumple el contrato, además de la compensación económica, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
Arras Confirmatorias: Están reguladas por el artículo 1.124 del Código Civil. En caso de incumplimiento, ambas partes deben recurrir a un juicio para determinar las consecuencias para la parte que desistió del contrato.
Tasación: ¿antes o después del contrato de arras?
Si vas a necesitar financiación para adquirir tu piso para invertir, el banco te pedirá una tasación.
Es recomendable realizarla antes de firmar el contrato de arras puesto que de no hacerlo así, podrías estar aceptando un precio por encima del valor del inmueble y el banco no te condecedería la hipoteca.
También puede suceder, aunque no es lo más recomendable, que se firme el contrato de arras sin tasar el inmueble. En este caso te recomendamos, que las arras queden supeditadas a la concesión de la hipoteca o una tasación acorde al precio pactado.
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Arras condicionadas a financiación
Como decíamos, puede suceder que finalmente no te concedan la hipoteca. Y lo más probable es que ya hayas firmado el contrato de arras que suele ser un 10% del valor del inmueble. En este caso, muchos inversores, se plantean si perderán las arras.
Y lo cierto es que ya sean una arras penitenciales, penales o confirmatorias, lo más seguro es que se pierdan. A no ser que en el contrato de arras se haya incluido una cláusula específica que señale expresamente que en caso de que la entidad bancaria no conceda el préstamo, las arras han de devolverse íntegras al comprador.
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¿Qué plazo transcurre entre las arras y la escritura?
El plazo se pacta entre propietario y comprador. Suele ser entre 20 y 60 días y el plazo máximo se suele fijar en 90 días.
Qué no puede faltar en un contrato de arras
Un contrato de arras debe contener ciertos elementos clave, que incluyen:
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Datos personales: Deben incluirse los datos del comprador y del vendedor.
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Datos de la vivienda: Todas las características de la vivienda, así como su dirección o número de referencia catastral.
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Coste de la reserva: La cantidad económica que el comprador pagará al vendedor como reserva de la vivienda.
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Precio de la vivienda: Debe reflejar el costo total de la operación de compraventa.
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Gastos de compraventa: Debe especificar quién se hará cargo de estos gastos adicionales.
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Cargas: Si existen cargas que afectan a la propiedad, se debe indicar quién las asumirá.
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Fecha límite: El plazo establecido para finalizar la operación.
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Penalizaciones: Las consecuencias para ambas partes en caso de que se desestime el contrato.
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Conclusión
La firma de un contrato de arras no es obligatoria pero es más que aconsejable hacerlo para reservar la propiedad y sentar las bases de todo lo necesario antes de la firma de adquisición de la propiedad
