¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Ya seas inquilino o propietario de un piso con inquilino, seguramente has llegado aquí porque se atisba en el horizonte la venta del piso alquilado y al ver esta cláusula en el contrato, han surgido dudas.

Esta cláusula, que no es obligatoria que figure en el contrato de alquiler, dispone los derechos que tu actual inquilino pueda, o no pueda tener, sobre un derecho de compra preferente sobre el piso alquilado y que puede impactar o, incluso frenar, la venta de el piso con inquilino. 

Aunque hay diferencias entre la venta de un local con inquilino y una vivienda, hoy solo vamos a tratar los derechos de los arrendatarios más comúnmente relacionados con la compra-venda de una propiedad destinada al alquiler para uso habitual de vivienda, que son el derecho de tanteo, o de adquisición preferente, y el de retracto legal.

¿QUÉ ES EL DERECHO DE TANTEO y porque hay que tenerlo en cuenta cuando se vende un piso con inquilino?

El derecho de tanteo o adquisición preferente viene recogido en la Ley de arrendamientos Urbanos en el artículo 25 y hace referencia al derecho ostentado por un inquilino a poder acceder de manera preferente a la venta de la propiedad en las mismas condiciones en las que la propiedad planea presentarse en el mercado.

Es decir, que el inquilino, en la mismas condiciones que otro comprador, tiene preferencia de compra. Es un derecho que puede ejercitarse hasta 30 días después de haber sido informado, de manera fehaciente (es decir, vía burofax o similar) de la venta y sus condiciones.

¿QUÉ ES EL DERECHO DE RETRACTO?

El derecho de retracto es aquel por el cual, tras la venta de la propiedad y hasta 30 días después de la misma, el inquilino pueda reclamar la venta de la propiedad para sí.

Esto no es en todos los casos sino en aquellos en los que;

• O bien no se le informó adecuadamente de la venta del inmueble y sus condiciones
• O bien, finalmente la venta se haya dado por un importe menor al ofertado en primera instancia al inquilino.

¿CUÁNDO SON DE APLICACIÓN LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO en la venta de un piso alquilado?

Los llamados contratos de renta antigua, son contratos subscritos de manera que el inquilino tiene muy pocas limitaciones sobre el uso y disfrute (usufructo) de la propiedad.

En los contratos a término, es decir que se subscribieron con una fecha fin de contrato, podemos distinguir dos escenarios:

• Aquellos arrendatarios que gozan de adquisición preferente (o tanteo) y derecho de retracto

• Aquellos arrendatarios que renunciaron al de adquisición preferente (o tanteo) y derecho de retracto

Antes de la reforma de la LAU del 4 de junio de 2013, estos derechos eran irrenunciables y, aún si estuviese firmado, no sería válido.

Pero después de la reforma citada, los inquilinos podrían haber renunciado a dicho derecho contrato mediante.

Eso, significa que no tienen preferencia sobre otros en la compra de la propiedad, pero se debe informar de la venta al menos 30 días antes de la venta, y de manera fehaciente, de todos modos.

Hay también que puntualizar, que aquellas viviendas o locales que se transmitan conjuntamente con los restantes locales o viviendas que forman parte de un mismo inmueble, como un edificio en su totalidad, No dispondrán sus arrendatarios de dichos derechos.

Tampoco se podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto en los inmuebles accesorios como ahora un trastero o un garaje.

CONCLUSIÓN sobre os derechos de adquisición preferente en la venta de un piso con inquilinos

Siempre informa a tus inquilinos de la venta, quizás estén interesados en comprar la propiedad y te ahorres un montón de trabajo.

Antes de realizar las comunicaciones formales pertinentes a tu inquilino siempre revisa el contrato para:

• Verificar la fecha de inicio de arrendamiento y por lo tanto observar si era, o no, posible renunciar a estos derechos 
• Busca la cláusula donde renuncien expresamente, o no, a los citados derechos.

Si tu inquilino puede estar interesado en adquirir la propiedad, recomendamos hacer un ejercicio de: “si me pusieran en dinero sobre la mesa… ¿por cuánto lo vendería?”

Y ofrecérselo por el mínimo por el que estarías dispuesto a vender al inquilino.

Eso, puede ahorrarte problemas en el futuro si existiera un interés real por parte del mismo en la compra ya que el derecho de retracto se soporta sobre ese supuesto.

Y por supuesto, cuenta con Inviertis para la venta de tu propiedad, ya sea casa, piso, apartamento o local con inquilinos.

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