Publicado por Cuando se realiza una operación de compraventa de una vivienda hay que tener en cuenta muchas cuestiones. Una de las más relevantes es el pago de impuestos que hay que realizar a la Hacienda pública. Dentro de todas estas tasas se encuentra el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que cambiará en enero de 2022 con la entrada en vigor de la nueva ley antifraude.
¿Cuándo se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
El ITP, tal y como explican desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), afecta a las operaciones societarias, los actos jurídicos documentados (AJD) y las transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).
Dentro de este tercer grupo, se encuentra la compraventa de inmuebles. Por ello, cuando se adquiere una vivienda, el comprador debe hacerse cargo de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Este impuesto, que varía en función de cada comunidad autónoma, grava las operaciones de compra de viviendas de segunda mano. Cuando se trata de inmuebles de obra nueva, en lugar del ITP, el comprador debe abonar el IVA correspondiente.
A la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el comprador puede hacerlo durante los 30 días hábiles posteriores a la compra. Una liquidación que, por lo general, se realizará con el modelo 600.
¿Qué valor se declara con el ITP?
Uno de los puntos clave del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y sobre el que la nueva ley antifraude pone el foco, es el valor sobre el que se calcula. En este sentido es conveniente recordar que, al ser un impuesto de carácter autonómico, no es igual en todas las comunidades autónomas.
Asimismo, en cada territorio, aparte de variar el impuesto, puede haber diferentes bonificaciones o exenciones. Y, no solo eso, sino que también existen diferentes formas de cálculo del ITP.
| Comunidad Autónoma | Tipo general del ITP |
| Galicia | 10 % |
| Principado de Asturias | 8-10 % |
| Cantabria | 8-10 % |
| País Vasco | 4 % |
| Comunidad Foral de Navarra | 6 % |
| Aragón | 8-10 % |
| Cataluña | 10-11 % |
| Castilla y León | 8 % |
| La Rioja | 7 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % |
| Castilla-La Mancha | 8 % |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| Islas Baleares | 8-11 % |
| Extremadura | 8-11 % |
| Región de Murcia | 8 % |
| Andalucía | 8-10 % |
| Islas Baleares | 8-11 % |
| Islas Canarias | 6,5 % |
| Ceuta | 6 % |
| Melilla | 6 % |
A la hora de calcular cuánto hay que pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales hay que tener en cuenta la base imponible sobre la que se calcula. Hasta ahora, en la mayoría de comunidades se utilizaba lo que se conoce como valor real. Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva ley antifraude este valor cambiará. ¿En qué se diferencian?
Valor real: la cifra utilizada antes de la ley antifraude
El valor que se venía utilizando en un gran número de territorios de nuestro país como base imponible para el ITP es el que se conoce como valor real del inmueble .Un concepto que en muchos casos se fijaba a través de unos valores mínimos de referencia existentes en el Catastro a los que se aplicaban algunos coeficientes multiplicadores. Además, era un valor que no necesariamente tenía que estar vinculado al precio que acordasen la parte compradora y la parte vendedora.
Pese a que este sistema estuviese aceptado, en una sentencia del 23 de mayo de 2018, el Tribunal Supremo lo desaconsejaba. Esto se debe a que consideraba que, al calcular la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de esta forma, no se tenían en cuenta las características o circunstancias en las que se produce una operación de compraventa.
De hecho, el uso de este valor generaba numerosos litigios entre la Administración Pública y los contribuyentes. Esta situación se producía porque, tal y como explican desde la OCU, si el contribuyente declaraba el valor de la adquisición y este era menor al que Hacienda atribuía al inmueble, Hacienda podía comenzar un proceso de comprobación para probar si el valor que había declarado el comprador coincidía o no con el estipulado según sus criterios.
Valor de referencia: así es como será a partir de enero de 2022
En este contexto es en el que se fragua el desarrollo de un nuevo valor para establecer la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que entrará en funcionamiento en enero de 2022. Este nuevo valor, según explican desde el Gobierno, tiene el objetivo de “reducir la litigiosidad provocada por el valor real, un concepto ambiguo que los tribunales asemejaban al valor de mercado”.
La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada en el Boletín Oficial del Estado el pasado 10 de julio, señala que:
Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.
Fuente: Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal
El valor catastral seguirá existiendo
Ninguno de estos dos valores debe ser confundido con el valor catastral, que no se ve afectado por esta nueva legislación. Este valor se utiliza como referencia para calcular, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes inmuebles o la plusvalía municipal.
¿Qué puede suponer este cambio en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
Pese a que la modificación de la base imponible para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no haya sido uno de los aspectos con mayor relevancia pública de la ley antifraude, sí que puede condicionar muchas operaciones futuras de compraventa de inmuebles de segunda mano.
Tal y como señalan diversos expertos a El País, estas nuevas reglas del juego implicarán, previsiblemente, una subida de los impuestos. Asimismo, también suponen que, mientras que hasta ahora era la Administración Pública quien tenía que demostrar cuál era el valor del inmueble, ahora será el contribuyente el que tenga aceptar que Hacienda defina cuánto vale el bien que compra y, en caso de no estar de acuerdo, recurrirlo con todo lo que ello conlleva.
Además, si se da el caso en el que un comprador escritura el inmueble por una cantidad mayor a la valoración oficial del Catastro, con esta nueva ley, a la hora de calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales prevalecerá siempre la cifra más elevada.
¿Por qué es recomendable invertir en vivienda antes de que cambie la forma de cálculo del ITP?
Además de a los compradores en general, los cambios en el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales también pueden suponer una inquietud para quienes invierten en vivienda.
El motivo por el que esta situación está generando incertidumbre entre los inversores es que todavía se desconoce el método de cálculo que se usará. En este sentido, si la opción elegida fuese tomar como referencia los datos de los registradores, se trabajaría con datos de cierre que son reales.
Sin embargo, si se desde la Hacienda Pública optasen por utilizar datos de terceros, no se tendría en cuenta el proceso de negociación que realizan comprador y vendedor. Esto supone que se tomaría como referencia el precio con el que la vivienda sale a la venta, pero no el precio con el que realmente se paga por la vivienda al final.
Un cambio con el que podrían sufrir, especialmente, aquellas ventas que se cierran con precios baratos. Esto se debe a que al utilizar un valor de mercado para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no se tendrían en cuenta las características del inmueble o de la propia operación. Por lo tanto, si el coste final ha sido más reducido que el valor sobre el que se calcula el ITP, se terminarían pagando impuestos de más.
¿Qué es lo más aconsejable a la hora de invertir en vivienda con el cambio en el cálculo del ITP a la vuelta de la esquina? Esta pregunta tiene una respuesta clara: acelerar la inversión. Hasta final de año sabemos cuál es el método de cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es decir, no existe la incertidumbre que sí existe a la hora de pensar en las compras que se cierren a partir del 1 de enero de 2022.
Por lo tanto, el tramo final de 2021 es un buen momento para invertir en una vivienda. A expensas de conocer cómo se calculará el ITP en 2022, ahora no hay riesgo de tener que pagar de más por el inmueble que se adquiere.
Así que, si eres un inversor o potencial inversor en vivienda, este es el momento perfecto para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario y realizar una buena inversión.
