Publicado por Cuando se planea hacer una inversión, sea del tipo que sea, la rentabilidad es un aspecto fundamental. Para evaluarla existe la TIR (Tasa de interna de retorno) o como últimamente se ha popularizado sus siglas en inglés ROI (retorn on investment) o lo que viene a decir todo lo mismo; el retorno de la inversión. En el ámbito de la vivienda este parámetro también se tiene en cuenta, y mucho. De manera que preguntarse, ¿Cómo se calcula el ROI inmobiliario? ¿Qué nos explica esta tasa? y ¿Qué hay que hacer para aumentarlo? son preguntas sabias y naturales.
Lo primero de todo es entender qué significan exactamente estas iniciales. Con el ROI se hace referencia al Return On Investment o índice de retorno de la inversión. Es decir, es una cifra que se presenta en forma de porcentaje y que permite saber qué rentabilidad se ha alcanzado con una inversión en un determinado horizonte temporal.
Como hemos comentado al principio, no se trata de algo exclusivo del sector inmobiliario, sino que es una métrica genérica para evaluar una inversión y el beneficio que genera y que requiere de conocer o poner en valor el tiempo que estaremos llevando a cabo esta inversión.
“La TIR o ROI es uno de los métodos más recomendables que analiza la viabilidad de proyectos de inversión“
En el mundo de la inversión, el uso del ROI está ampliamente extendido. Y es que es un dato que, ayuda a enfocar el crecimiento del negocio y determinar la viabilidad de una inversión en cualquier sector pues se trata el porcentaje de beneficio o pérdida que tendrá una inversión para las cantidades que no se han retirado del proyecto.
¿Cómo se calcula el ROI (TIR) inmobiliario?
De manera genérica, para calcular el índice de retorno de la inversión se utiliza la siguiente fórmula y se multiplica x 100 para obtener el resultado en %.
Una fórmula que, en este caso, nos permitiría calcular la rentabilidad bruta de la inversión. Sin embargo, cuando hablamos de ROI inmobiliario lo interesante es ir un paso más allá y tener en cuenta otras variables que afectan a la inversión.
Y ahora te preguntarás, ¿que es el coste de la inversión? Es importante, porque se tiene en cuenta TODOS los costes de la inversión, tanto la inicial como las que realicen en los años posteriores por ejemplo en mantenimiento a lo largo de los años.
En el caso de una vivienda pueden ser, por ejemplo, los gastos por la compra de la vivienda o los gastos fijos del inmueble como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Así, cuando hablamos del ROI inmobiliario de una vivienda alquilada tendremos que dividir el rendimiento neto anual (ingresos brutos – gastos), restarle a esto el coste de la inversión y dividirlo entre los gastos iniciales. Si quieres ver un ejemplo del cálculo del ROI de una vivienda alquilada, en este post te enseñamos uno.
Claves para aumentar el retorno de una inversión inmobiliaria
Apelando a la propia fórmula del ROI, de manera general, hay tres formas de aumentar la tasa de rentabilidad. Primero, reduciendo la cuantía de la inversión o, lo que es lo mismo, tratando de bajar lo máximo posible el precio de compra y los gastos asociados a ella. En segundo lugar, reduciendo los gastos fijos que genera el inmueble. Y, por último, incrementando los ingresos.
Pero, si bajamos más al detalle, tanto antes de realizar la inversión como después, existen algunas cuestiones que se pueden controlar para sacar mayor partido a la inversión. En este sentido, desde BMF Inversiones señalan cuatro parámetros que se deben analizar antes de la compra y otros tres que se deben tener en cuenta después:
Cómo mejorar el ROI inmobiliario antes de invertir
Por un lado, las cuatro variables previas a la adquisición del inmueble que, si se controlan, pueden mejorar el ROI inmobiliario son:
- El lugar en el que se encuentra la vivienda. La ubicación de la vivienda puede marcar la diferencia entre una buena inversión y otra más deficiente. Así, el atractivo que tenga la zona condicionará la renta que se pueda pedir por él. Siempre y cuando, claro, el objetivo sea alquilarla. Por otro lado, hay que tener en cuenta que los inmuebles en venta situados en una buena ubicación tienden a tener un coste mayor.
- Las conexiones de las que disponga. Otro de los puntos que condicionará el ROI de la inversión inmobiliaria y que también está relacionado con la ubicación es el de las conexiones. Poder moverse cómodamente, ya sea en transporte público o privado, a cualquier lugar durante el día a día es una cuestión que interviene en la toma de decisión de los inquilinos. Y, por lo tanto, si hay buenas conexiones, se puede pedir una renta mayor y, en consecuencia, generar un mayor beneficio.
- Las posibilidades de futuro de la zona. Conocer cuál va a ser el progreso del entorno en el que se ubica la vivienda también es importante. Puede ser que, por ejemplo, sea una zona en crecimiento que próximamente dispondrá de nuevos colegios, centros comerciales, etc. O, por el contrario, puede ser un sitio que poco a poco esté devaluándose por la pérdida o ausencia de prestaciones.
- Servicios. En este caso hay que tener en cuenta, en primer lugar, los servicios básicos como agua, electricidad o conexión a internet de calidad. Pero, además, también son importantes el resto de los servicios que facilitan la rutina de las personas que vayan a residir en la vivienda.
En definitiva, antes de comprar una vivienda para invertir en ella, es conveniente ponerse en el lugar de un posible inquilino o comprador para el inmueble y en si sería un lugar en el que tener una vida cómoda y agradable.
Aunque, en este sentido, una buena forma de optimizar el tiempo de búsqueda y de asegurarse que se está haciendo una buena inversión es optar por invertir en un piso con inquilino. Con ello sabremos que se trata de un buen sitio para vivir porque ya hay alguien residiendo en él.
Mejorar el ROI de la inversión una vez que se ha comprado la vivienda
Maximizar el retorno de la inversión también depende de lo que se haga después. Es decir, una vez elegida y comprada la vivienda, aún queda margen de mejora para el ROI inmobiliario. Desde BMF Inversiones apuntan tres puntos clave para mejorar el retorno de la inversión después de la compra:
- Apostar por el alquiler. Es una de las formas más frecuentes de generar ganancias cuando se invierte en una vivienda de compra. Cuidar bien los detalles y todo lo relacionado con el arrendamiento puede ser la llave para incrementar la obtención de ingresos por esta vía.
- Cuidado del inmueble. Estar al tanto de las reformas o mejoras necesarias en la vivienda evita el deterioro del inmueble y, por ende, gastos mayores en reparaciones. Y, además, una vivienda bien acondicionada es también una vivienda más interesante para posibles inquilinos o compradores.
- Elegir el alquiler vacacional. Hay inversores que prefieren optar por el alquilar el inmueble en el que han invertido para estancias cortas. Si se dan las condiciones óptimas para este tipo de alquiler, puede ser una opción muy rentable. Aunque, por el contrario, con esta opción no se disfruta de la estabilidad y duración que sí ofrece el alquiler de larga duración.
De una manera u otra, al final la fórmula para sacar el mayor rendimiento posible del ROI inmobiliario pasa por no descuidar la inversión y planificar detenidamente cada nuevo paso que se da.
