Publicado por Los tipos de interés están de actualidad. Los recientes anuncios del Banco Central Europeo (BCE) sobre las subidas en los tipos de interés han revolucionado al sector inmobiliario. Profesionales y particulares están valorando cómo gestionar todo lo referente a los créditos hipotecarios. ¿Es buen momento para hipotecarse? ¿Es conveniente cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo?
Un poco de contexto
Como hemos comentado recientemente en nuestro blog, estamos en un momento de incertidumbre. La pandemia o la guerra de Ucrania, entre otras cosas, han repercutido en la economía. Una de las principales consecuencias ha sido el incremento desmesurado de la inflación que, en España, durante el mes de abril se situó en el 8,4 %. Un mes con una ligera tendencia a la moderación tras la cifra récord registrada en marzo con una inflación que alcanzó el 9,8 %.
Para combatir la inflación en Europa, el BCE ya ha avanzado que prevé realizar una subida en los tipos de interés próximamente. Un aumento que se estima que llegará en julio. Además, se espera que para septiembre los tipos de interés vuelvan a entrar en positivo.
Esta situación repercute de manera directa en el entorno hipotecario. Por un lado, por el posible encarecimiento de los préstamos que se firmen tras esta subida. Y, por otro lado, por la inquietud que está generando en aquellos particulares que tienen una hipoteca a tipo variable.
Cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo ante la subida de los tipos de interés
La verdad es que, con el paso de los años, las hipotecas variables han ido perdiendo peso en nuestro país. Según los datos del INE, en 2021 el 63% de las hipotecas que se firmaron fueron a tipo fijo. Sin embargo, en el año 2009, solo el 3 % de los préstamos hipotecarios se firmaban con estas condiciones: el 97 % eran hipotecas a tipo variable.
Si buscamos datos aún más recientes, ya en 2022, los datos del INE de febrero muestran que, de todas las hipotecas de viviendas firmadas durante ese mes, el 74 % fueron a tipo fijo y el 26 % a tipo variable.
Pero, pese a que este grupo de propietarios hipotecados a tipo variable sea minoritario, las últimas noticias están haciendo que, entre ellos, aumente el interés por cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo.
Un cambio que es posible hacer. Y, para ello, existen tres opciones: la subrogación de la hipoteca, la novación de la hipoteca o cancelándola y haciendo una nueva.
La subrogación de la hipoteca
Cuando se quiere modificar una hipoteca cambiando de entidad bancaria, lo que se hace es una subrogación de hipoteca. Es decir, se traslada ese préstamo hipotecario de un banco a otro.
En este caso hay que distinguir entre dos tipos de subrogaciones:
- Subrogación del acreedor. Es el tipo más común de subrogación. Hace referencia, precisamente, al cambio de hipoteca de un banco a otro con el objetivo de mejorar o modificar las condiciones. Por ejemplo, cambiar el tipo de interés variable a tipo fijo.
- Subrogación del deudor. Esta opción es menos habitual y consiste en cambiar el titular de la hipoteca. La subrogación del deudor se da, con mayor frecuencia, en operaciones en las que se compra una vivienda hipotecada y se quiere continuar con el préstamo que ya tenía el propietario anterior.
La novación de la hipoteca
Cuando se quieren modificar las condiciones, pero no mover la hipoteca a otro banco se hace una novación de hipoteca. Si la entidad bancaria da luz verde a esta operación, se pueden hacer mejoras o cambios en aspectos como:
- La duración de la hipoteca. Con la novación de la hipoteca se puede ampliar o acortar el plazo previsto para amortizar la hipoteca.
- El importe. También se puede ampliar la cuantía del préstamo hipotecario.
- Los tipos de interés. Por supuesto, los tipos de interés son otra de las variables que se pueden modificar con la novación de la hipoteca. Así, gracias a ella se puede cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo.
- Las bonificaciones y las garantías de pago. Asimismo, se pueden liberar o añadir nuevas garantías de pago como avales. Y, además, también pueden cambiarse los requisitos de bonificación.
Cancelación de la hipoteca
Una tercera opción, además de la subrogación y de la novación, es la cancelación de la hipoteca. Al hacer un nuevo préstamo tenemos la opción de elegir nuevas condiciones y, por lo tanto, cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo.
¿Y qué pasa con las hipotecas para invertir en vivienda?
Tener una hipoteca no es algo exclusivo de aquellos que han comprado un inmueble para convertirlo en su residencia habitual. A la hora de invertir en vivienda también es frecuente encontrarse con inversores que tienen un préstamo hipotecario.
Al tratarse de una situación algo diferente puede surgir una duda: ¿puedo cambiar mi hipoteca de una vivienda como inversión de tipo variable a tipo fijo?
La tipología de estos créditos también puede modificarse por cualquiera de los procedimientos anteriores. Pese a esto, si se va a hacer este cambio no se pueden pasar por alto algunas de las características propias de las hipotecas para viviendas como inversión, que siempre van a definir las condiciones del préstamo:
- La cantidad concedida. Cuando se trata de una hipoteca para invertir en vivienda el importe que concede el banco es menor. Suele oscilar en torno al 60 % y el 75 % del valor de tasación.
- Los ingresos del hipotecado. Para conceder este tipo de hipotecas, los bancos suelen requerir un mayor de ingresos. Esto se debe a motivos como, por ejemplo, los plazos, que suelen ser menores.
- Las garantías. Al ser un producto con mayor riesgo, se solicitan más avales.
En definitiva, ahora es un momento oportuno para cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo. Y, para ello, solo hay que estudiar y consultar con las entidades bancarias pertinentes cuál es la opción que mejor se adapta.
En Inviertis podemos ayudarte a encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tu inversión y tus necesidades financieras. Valoraremos tu caso y te propondremos varias alternativas.
