Publicado por Tradicionalmente en España ha existido un sentimiento de la propiedad bastante arraigado vinculado a los bienes inmobiliarios. Por ello, es muy habitual que, cuando una persona fallece, deje en herencia una vivienda. Estos activos pueden resultar un quebradero de cabeza para los herederos que tendrán que acudir a despachos especializados en herencias. Pero también, son muy interesantes para inversores igual que lo son para los propietarios, que pueden ponerlos a la venta, en alquiler o residir en ellos. Además, puede tratarse de un piso heredado con inquilino. Un supuesto que puede convertir a esa vivienda en una inversión aún más atractiva.
Antes de repasar todas las claves sobre los pisos heredados con inquilinos, es importante revisar algunas cuestiones relacionadas con los pisos heredados y su marco legal. Igual que para gestionar otros bienes inmobiliarios de uso residencial, en este caso hay que tener en cuenta el marco legal fijado por la Ley Hipotecaria. Recientemente ha sufrido algún cambio relevante relacionado con los pisos heredados.
Los últimos cambios en la Ley Hipotecaria sobre pisos heredados
Concretamente, el tres de septiembre se derogó el artículo 28 de la Ley Hipotecaria en el que se señalaba que:
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Fuente: BOE
Lo que estipulaba este artículo es que había que dejar un plazo de dos años para que aquellos que no eran herederos directos (es decir, los que no son hijos del fallecido) fueran dueños de pleno derecho del inmueble. Inicialmente, este supuesto se contempló por si aparecía un hijo ilegítimo, se encontraba un testamento manuscrito o supuestos similares. Si se producía esta situación, el afectado tendría derecho a reclamar la vivienda.
Todo esto suponía un freno para numerosas operaciones de compraventa de pisos heredados. Esto sucedía porque, aunque el inmueble se registraba en el Registro de la Propiedad, quedaba indicado que estaba sujeto al artículo 28 de la ley hipotecaria.
Con esto, muchos compradores veían un riesgo en ejecutar una compra de un piso heredado por herederos indirectos sin que hubieran transcurrido los dos años en los que el artículo 28 tenía vigencia.
Sin embargo, este hecho, desde el pasado tres de septiembre, ya no es un problema. Además, es una medida que se aplica con carácter retroactivo. Así, cualquier inmueble que se encontrase en esta situación ha quedado exento.
¿Qué pasa si el piso heredado está alquilado?
Otro supuesto que se puede dar con cierta frecuencia es que el piso heredado esté alquilado. En esta guía te explicamos cómo proceder en estos casos y todo lo que debes contemplar.
Por ejemplo, solo existen dos excepciones por las que un contrato de alquiler no seguiría vigente en un piso heredado con inquilino:
- Que el arrendador fuese usufructuario y no propietario.
- Que los nuevos propietarios lo necesiten para uso personal, siempre y cuando haya transcurrido un año desde el comienzo del contrato.
Cuando se deja una vivienda en herencia, lo más frecuente es que ese piso heredado recaiga entre varios hermanos en igualdad de condiciones y no se quiera hacer uso personal de él. Si esto sucede, lo habitual es seguir estos pasos:
- Informar al inquilino del cambio de propietarios y asegurar que se siguen pagando las cuotas del alquiler con normalidad.
- Evaluar la rentabilidad que ofrece la vivienda alquilada, teniendo en cuenta que la renta se reparte entre todos los herederos. Además, hay que hacer frente a los gastos asociados a la propiedad.
En este segundo paso, se puede llegar a la conclusión de que la renta del contrato es antigua o aún falta un periodo muy largo para el final del contrato. En estos casos, puede que los beneficios a repartir no sean tan atractivos como si se tratase de un único propietario. Si esto pasa, se puede plantear vender la vivienda con el inquilino.
¿Por qué invertir en un piso heredado con inquilino?
Vender un piso heredado con inquilino sí es posible. De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14 recoge cómo proceder en estos casos y es el marco legal de referencia para estas operaciones.
Para realizar esta venta, hay que avisar en primer lugar al inquilino. El arrendatario, en función del contrato, tiene tanto derecho de tanteo como derecho de retracto. Ambos te los explicamos en este post.
Aparte de las cuestiones vinculadas a la venta, quien se plantea invertir en un piso heredado con inquilino, se plantea una opción de inversión con algunas ventajas muy interesantes.
No solo porque sea una inversión con una dificultad y dedicación reducidas, sino porque también tienen un riesgo bajo. Comprar un piso heredado con inquilino permite tener desde el principio información de valor que no existe con otro tipo de propiedades, como una vivienda sin alquilar.
Por ejemplo, el nivel de cuidado que tiene sobre el inmueble o qué intención tiene de continuar viviendo allí. Todo ello, no se podría saber si no se tratase de un piso con inquilino.
Asimismo, el inversor se asegura de que va a tener ingresos desde un primer momento, puesto que es un inmueble ya alquilado. Además, procederán de un inquilino confiable, ya que se sabe que cumple con sus obligaciones como arrendatario.
Al ser una vivienda ya arrendada, se evitan las reformas o tener que amueblarla para sacarle partido. Aunque reformar para alquilar tenga ventajas, es una inversión que se puede asumir más adelante y no en el momento de la compra.
En resumen, invertir un piso heredado con inquilino es una buena opción. Y, no solo para el inversor, sino que también los vendedores y el propio inquilino, que mantendrá su vivienda, salen beneficiados de una operación de este tipo. una
